日本の土地価格に影響を与える「少子高齢化」と「グローバル化」

現在の日本の土地価格は、少子高齢化による国内の縮小傾向と、グローバルな資金流入による国際的な拡大傾向という、二つの相反する力によって決定されています。

これにより、地域ごとの価格差が広がる「二極化」が顕著になっています。この構造的な変化を理解することが、不動産投資における資産価値を守り、向上させるための鍵となります。

そこで今回は、少子高齢化が引き起こす需要の二極化、グローバル化がもたらす新たな価格決定力、そして構造変化の時代に資産価値を維持する視点をご紹介します。

【国内要因】少子高齢化が引き起こす「需要の二極化」

日本の土地価格は、少子高齢化という【国内要因】によって、「需要の二極化」という大きな構造変化を引き起こしています。

一つ目の変化は、地方の「負動産化」リスクです。

地方や郊外では人口の減少、特に若年層の流出により、土地の買い手や借り手が不足し、価格が下落、最終的に「負動産」化するリスクがあります。

一方、二つ目の変化は、都市部への集中と価格高騰であります。

利便性の高い都心部や主要駅周辺には人口と企業が集中するため、土地の需要が逼迫し、価格が高騰する傾向を説明いたします。

この「二極化」が価格変動の大きな特徴です。

「空き家問題」の深刻化も価格に影響を与えます。

高齢化による相続増加と、それに伴う空き家の増加が、地域全体の景観や活力を損ない、周辺の土地価値をも押し下げている現状を指摘いたします。

日本の不動産市場は、【外部要因】であるグローバル化によって、「新たな価格決定力」の影響を受けています。

一つ目の要因は、インバウンド需要の増加です。

観光客増加に伴うホテル、商業施設、レジャー施設の需要が増加し、特に国際的なターミナル駅や観光地周辺の商業地の価格を押し上げている要因です。

二つ目の要因は、海外投資家による資金流入です。

円安や日本の不動産の相対的な割安感から、海外の富裕層や投資ファンドによる資金が流入しています。

特に一棟アパートや都心の高額物件、ニセコなどのリゾート地周辺の土地価格に大きな影響を与えています。

三つ目の要因は、「労働人口」の国際化です。

今後、外国人労働者の増加が見込まれる地域では、彼らをターゲットとした賃貸物件や土地の需要が新たに生まれる可能性があると言えるでしょう。

構造変化の時代において、不動産の「資産価値」を維持・向上させる視点を持つことは、賢明な投資判断に不可欠です。

一つ目の視点は「人口の質」と「国際競争力」の評価です。

総人口だけでなく、流入する若年層や外国人居住者の数、そしてその地域が国際的なハブとなる可能性を評価する視点が重要です。

二つ目の視点は「コンパクトシティ化」への注目です。

地方でも、生活インフラを核に集約し、住みやすさを高める政策（コンパクトシティ）が進むエリアは、需要が維持される可能性が高いことを指摘いたします。

日本の土地価格は、国内の縮小と世界の拡大という二つの力の作用で決まっており、その方向性を読み解くことが、投資成功の鍵です。